Ak ste sa rozhodli pre kúpu pozemku a nemáte vybratý konkrétny pozemok určený na výstavbu je pre vás nutné ozrejmiť si, čo je stavebná parcela, stavebný pozemok, lúka, trávnatý porast, orná pôda príp.ostatná plocha.

http://stavebnictvo.sk/profiles/blogs/druh-pozemku

http://stavebnictvo.sk/profiles/blogs/sposob-vyuzivania-pozemku

Ďalej je dôležité vedieť ako a či vôbec sú v danej lokalite dostupné inžinierske siete /voda, kanalizácia, plynofikácia, elektro/ prípadne či sa plánuje ich výstavba. Zaujímať by ste sa mali aj o to aká je prístupová komunikácia, služby, občianska vybavenosť a dopravné napojenie. Dôležitým kritériom pri výbere pozemku je aj jeho vzdialenosť od väčšieho mesta, kde sú pracovné príležitosti, samozrejme táto podmienka nie je pre všetkých nevyhnutná.

 

1.1. Kritéria pre výber lokality a konkrétneho pozemku

Ako prvé by ste si mali určiť či chcete bývať v pokojnej lokalite, alebo vám bude vyhovovať rušnejšie prostredie.

Súčasné developerské projekty najčastejšie ponúkajú pozemky na veľkých územiach z ktorých časom vzniknú satelitné mestečká /viď. Bratislava, Košice/. Ak teda chcete bývať v pokojnejšom prostredí mali by ste si vyberať z ponúk kde sa ráta s pozemkami pre 20 až max. 50 domov. Takéto lokality sa jednoduchšie schvaľujú pri územnom konaní a pre developera je jednoduchšie a časovo výhodnejšie pripraviť ich na výstavbu a vybudovať potrebné siete. Najčastejšie sa predávajú pozemky už so skolaudovanými sieťami a pred pripravenými prípojkami, prípadne je v zmluve uvedená doba do kedy budú vybudované. Pokiaľ však nie sú siete vybudované komplikuje vám to vybavenie stavebného povolenia.

Takto predpripravené pozemky sú drahšie ale máte istotu, že váš pozemok bude k stavbe pripravený, že budú vybudované siete a komunikácie.

Dnešná ponuka voľných pozemkov je ovplyvnená možnosťami zástavby, ktoré sa presunuli na voľné parcely v okolitých dedinách veľkých miest. Tu by ste si však mali uvedomiť že občianska vybavenosť t.j. školy, škôlky, služby sú v obmedzenej forme a budete musieť za nimi dochádzať.

Kritéria pre výber pozemku sú individuálne, to čo môže niekomu vyhovovať, môže druhému vyslovene prekažať a naopak. Z toho dôvodu je ťažké presne špecifikovať hlavné kritéria pre výber pozemku.

Kupujúci sa však najčastejšie zaujímajú o polohu a veľkosť pozemku, prípadne o lokalitu kde je pozemok umiestnený. Medzi základné kritéria výberu by však mala patriť pripravenosť parcely na výstavbu. To znamená vybudované inžinierske siete a prístupová komunikácia. V nových developerských projektoch sa často neuvažuje s prípojkou plynu a často krát ani s kanalizáciou. Čo však pre investora znamená zvýšené náklady pri výstavbe domu a to na vlastnú žumpu, prípadne ČOV, a vykurovanie drahou elektrinou, alebo hľadanie iného modernejšieho ale pri výstavbe nákladnejšieho spôsobu vykurovania /napr. tepelné čerpadlá/.

Na súčasnom trhu s pozemkami sa najčastejšie vyskytujú pozemky s rozlohou od 600 do 900m2.

V dôsledku vývoja trhu sú v ponuke skôr malometrážne pozemky okolo 600m2, po veľkých pozemkoch nie je dopyt a developerom sa ťažko predávajú.

 

1.2. Stavebná parcela, pozemok určený na výstavbu, orná pôda, lúka, trávnatý porast a ostatné plochy

Pred kúpou pozemku by ste mali vedieť čo vlastne kupujete.

Stavebná parcela je pozemok kde bolo vydané povolenie na výstavbu a kde je možné napojiť sa na inžinierske siete.

Tieto pozemky majú najvyššiu cenu.

Pozemok určený na výstavbu je v územnom pláne určený na výstavbu, t.j. je možné na ňom stavať, ale ešte nemá vyriešené inžinierske siete prípadne prístupovú komunikáciu. Ak chcete takýto pozemok kúpiť s prefinancovaním z úveru je to možné, ak banke predložíte potvrdenie z príslušného stavebného úradu že sa jedná o pozemok, ktorý je určený na zástavbu.

Orná pôda, lúka, trávnatý porast a ostatné plochy tu sa jedná o pozemok, ktorý v územnom pláne nie je určený na zástavbu, je možné požiadať o zahrnutie tohto pozemku do územného plánu, ale stavebný úrad môže vydať zamietavé stanovisko a v takom prípade na tomto pozemku nebudete môcť stavať. Pri ornej pôde sa určuje aj bonita pôdy a musíte požiadať o výňatok z pôdneho fondu, čo vás samozrejme bude stáť poplatok za každý meter štvorcový v závislosti od kvality pôdy.

 

1.3. Výber pozemku

Ak si chcete vybrať pre vás najvhodnejší pozemok je dobré navštíviť viac lokalít /vopred si určite typ lokality a požiadavky na ňu vylúčite tak zbytočné návštevy lokalít ktoré vám vôbec nevyhovujú/ kde sú voľné pozemky a vybrať si podľa vlastných požiadaviek a predstáv. V súčastnosti to funguje tak že developeri začnú s výstavbou a prípravou pozemkov tam kde je ešte volné miesto, väčšinou je to na okrajoch miest, prípadne priľahlých dedinách, či už z hľadiska územného plánu, alebo dostupnosti napojenia inžinierskych sietí. Pritom má každý pozemok nejaký charakter. Je realitou že sú  v ponuke pozemky vo svahu orientovanom na sever kde osadenie domu z hľadiska orientácie na svetové strany je komplikovanejšie, osadenie do svahu drahšie  a podobne.

Ak túžite po pozemku na samote, vo väčšine prípadov nemáte možnosť napojiť sa na kanalizáciu. Tu je potrebný väčší vstupný kapitál na vybudovanie domovej čističky odpadových vôd, ale tá musí mať zabezpečený odtok do potoka, alebo do nejakého zberača. Ďalšou možnosťou je vybudovanie žumpy, kde však musíte počítať s pravidelným vyťahovaním obsahu fekálnym automobilom. Zároveň musíte zabezpečiť bezproblémový prístup k žumpe. K výstavbe žumpy a ČOV-ky potrebujete stavebné povolenie.

Problematickým sa stáva aj pozemok, keď je vzdialenosť inžinierskych sieti príliš veľká a nedá sa napojiť v rámci pozemku obce, ale musíte viesť prípojky cez pozemky susedov. V takomto prípade musíte mať súhlas majiteľov dotknutých pozemkov a so susedmi uzavrieť zmluvu o vecnom bremene za týmto účelom. Určite takúto zmluvu podpíšte skôr ako kúpite pozemok, pretože spoliehať sa na dobré slovo sa vám nemusí vyplatiť.

 

1.4. Obmedzenie výstavby

Každá lokalita má spracovaný územný plán. Pri lokalitách určených na zástavbu sa v územnom pláne určujú rôzne kritéria ktoré ste ako stavebník povinný dodržať. Napríklad osadenie stavby /dodržanie stavebnej čiary/, odsadenie objektu od hraníc pozemku a okolitých objektov, percentuálna zastavanosť parcely, typ a sklon strechy a často krát aj farebné riešenie rodinného domu. Takže pri výbere pozemku by ste mali mať predstavu o dome ktorý chcete postaviť aby bolo vôbec možné ho v danej lokalite situovať.

Ak totižto obec dovolí v konkrétnej lokalite stavať, dáva si aj konkrétne podmienky výstavby, a tie sú uvedené v územnom pláne obce alebo zastavovacej štúdii.

 

1.5. Kúpa pozemku a potrebné dokumenty

Keď ste sa rozhodli pre kúpu konkrétneho pozemku a na jeho prefinancovanie chcete použiť úver, budete musieť danej bankovej inštitúcii predložiť:

  • Dva doklady totožnosti /občiansky preukaz, cestovný pas, vodičský preukaz, rodný list a pod./  
  • Výpis z katastra nehnuteľností
  • Snímok z katastrálnej mapy
  • Potvrdenie z príslušného stavebného úradu o tom, že sa jedná o stavebný pozemok
  • Návrh kúpnej zmluvy
  • Znalecký posudok ceny pozemku

Ak využijete služby realitnej kancelárie, alebo finančného poradcu, zabezpečí všetky potrebné doklady a materiály. Pri samotnej kúpe vám už postačia len doklady totožnosti a kúpna zmluva. Kúpnu zmluvu je nutné hneď po podpise overiť u notára, kde sa dostavia obidvaja aktéri predaja – kupujúci a predajca.

1.6. Kúpa pozemku a následná výstavba

Keď ste kúpili pozemok a na jeho prefinancovanie ste použili úver a čo najrýchlejšie chcete začať stavať s využitím úveru, budete musieť danej bankovej inštitúcii predložiť:

  • Dva doklady totožnosti /občiansky preukaz, cestovný pas, vodičský preukaz, rodný list a pod./
  • Výpis z katastra nehnuteľností o vlastníctve pozemku
  • Snímok z katastrálnej mapy
  • Potvrdenie z príslušného stavebného úradu o ohláške, príp. stavebné povolenie
  • Projekt stavby /individuálny al. typový/
  • Rozpočet na výstavbu rodinného domu

Pre kúpu pozemku a následnú výstavbu je daná postupnosť, najskôr požiadať o úver na kúpu pozemku, kúpiť pozemok a až následne žiadať úver na výstavbu. Tieto dva úvery sa dajú potom zlúčiť do jedného.  Ak chcete po kúpe pozemku čo najrýchlešie stavať je vhodné mať vybratý projekt rodinného domu, aby banka spracovala znalecký posudok na orientačnú hodnotu postavenej nehnuteľnosti. V takomto prípade by ste od začiatku mali vedieť akú maximálnu finančnú čiastku vám je banka ochotná poskytnúť.

1.7. Prevod pozemku v Katastri nehnuteľností

Na katastrálnom úrade predložíte notársky overenú kúpnu zmluvu v požadovanom počte /záleží od počtu účastníkov prevodu/. Správne poplatky pri získavaní informácií z katastra nehnuteľností a správne poplatky za vklad do katastra nehnuteľností sa určujú podľa zákona 145/1995 Z.z. (zákon o správnych poplatkoch). Aktualizovaný o euro € cenník platný od 1.januára 2009. Cenník správny poplatkov sa z dôvodu prechodu na euro mení podľa zákona 465/2008. Prevod vlastníckych práv je katastrálny úrad povinný vykonať do 30 dní.

  1. a) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný písomneje správny poplatok 66 €- v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 30 dní (vychádzajúc z § 32 ods. 1 katastrálneho zákona)

    b) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný elektronicky je správny poplatok 33 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 30 dní

    c) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný písomne spolu so žiadosťou o urýchlené rozhodnutie o návrhu na vklad je správny poplatok 266 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 15 dní

    d) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný elektronicky spolu so žiadosťou o urýchlené rozhodnutie o návrhu na vklad je správny poplatok 133 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 15 dní (v tomto prípade je potrebné uhradiť správny poplatok v deň doručenia návrhu na vklad)

 

Od chvíle keď od katastrálneho úradu obdržíte list vlastníctva, môžete začať s pozemkom disponovať a pokiaľ chcete začať rýchlo stavať aj jednať so stavebným úradom.  Predávajúci je povinný do 90 dní od prevodu vlastníckych práv podať daňové priznanie na daň z predaja pozemku. 

 

 

 

 

Zobrazenia: 193

Komentár


ODBORNÁ VEREJNOSŤ
Komentár osoby Ing. Pavol Ruják o August 21, 2018 na 13:24

Ešte poznámka k Vášmu článku bod 1.7.1.a :

1. Pokiaľ podáte pred podaním žiadosti o povolenie návrhu na vklad (najviac 90 dní pred tým) elektronické podanie "oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad" do katastra - centrálna stránka katastrálneho portálu - link : https://www.katasterportal.sk/kapor/newNavrhNaVkladAction.do a doložíte pri podaní vytlačené tlačivo z internetového portálu www.katasterportal.sk, vtedy neplatíte 66,- Eur ale iba 51,- Eur !

2. 30 dňová lehota je síce v katastrálnom zákone napísaná, ale v praxi to pre štátnu organizáciu - okresný úrad - katastrálny odbor v niektorých mestách neplatí (ja čakám na prevod jednej predanej a druhej kúpenej garáže už vyše 150 dní - nie sú ľudia, nie sú služby pre obyčajných ľudí v tejto banánovej republike)... :-(


ODBORNÁ VEREJNOSŤ
Komentár osoby Ing. Pavol Ruják o August 21, 2018 na 13:05

Tu by som ešte pripomenul nasledovné dôležité technické informácie o pozemku, na ktorom chce investor stavať bez ktorých môže jeho snaha veľmi zle dopadnúť - o čom ste v rozsiahlom článku nepísali :

1. geologický prieskum - preveriť či v blízkosti plánovanej stavby bol geologický prieskum vykonaný a zistiť presné zloženie geologických vrstiev. Pokiaľ inžiniersko-geologický prieskum vykonaný nebol, pred tým než sa začne stavba projektovať investor (stavebník) by si mal inžiniersko-geologický prieskum dať v mieste výstavby spraviť. Uistiť sa, že v danej lokalite nie je geologický zlom.

2. hydrogeologický prieskum - preveriť hladinu spodnej vody objednaním hydrogeologického prieskumu u odborne spôsobilej osoby - bez hydrogeologického prieskumu by Vám príslušný obvodný úrad životného prostredia povoľujúci vodné stavby nemal povoliť stavbu ČOV (ani studne). A tento prieskum má vplyv aj na správne naprojektovanie stavby.

3. preveriť, či pozemok nie je ohrozený zosuvmi pôdy a či sa nenachádza na tzv. poddolovanom území pod ktorým sú jestvujúce alebo historické podzemné banské diela.

4. preveriť, či pozemok nie je v lokalite s nachádzajúcimi sa radónovými plynmi (zvýšený výskyt radónu).

Ďalej ešte poznámky k čisteniu splaškových vôd pomocou ČOV :

Čistiareň odpadových vôd (domová) podlieha povoleniu na užívanie vodnej stavby, povolenie vydáva príslušný úrad životného prostredia, nie obecný úrad - ani združený stavebný úrad. Pred vydaním povolenia na užívanie vodnej stavby treba mať vydané aj rozhodnutie o využití územia (nie je zlúčené stavebné konanie s územným ako pri rodinných domoch). NIE JE PRAVDA, ŽE VYČISTENÁ ODPADOVÁ VODA Z ČOV MUSÍ BYŤ ZAÚSTENÁ LEN DO POTOKA, ALEBO INÉHO VODNÉHO TOKU, JAZERA - VYČISTENÁ VODA Z ČOV V PRÍPADE DOMOVEJ ČOV MÔŽE BYŤ VYPÚŠŤANÁ AJ DO VSAKOVACEJ JAMY. Vo svete sú bežné aj prírodné ČOVky tvorené umelými jazierkami s vysadenými vhodnými rastlinami, ktoré dokážu premieňať znečistené splaškové vody denitrifikačnými procesmi na vody prírodnému prostrediu neškodné - aj príslušná slovenská legislatíva, vodný zákon nezakazujú výstavbu týchto prírodných rastlinných systémov ČOV, dôležitá tu je kvalita vyčistenej vody, tá musí spĺňať platné predpisy, certifikáty sú druhoradé (a na prírodné rastlinné ČOV systémy ani na Slovensku žiadne neexistujú).

V závere :

Neveriť developerovi, ale pozemky si preveriť v horeuvedených štyroch bodoch nezávisle od tvrdenia developera, lebo DEVELOPER, A AJ REALITNÝ MAKLÉR, NECHCÚ STAVEBNÍKOM POMÔCŤ - POTREBUJÚ NA NICH IBA RÝCHLO ZAROBIŤ !!!

ZAROBIŤ NA ĽUDSKEJ NEVEDOMOSTI (NECHCEM POVEDAŤ TUPOSTI, HLÚPOSTI) !!!

Sponzorovaný odkaz

Sponzorovaný odkaz

 -----------------------------------

Udalosti

Sponzorský odkaz:

stavební komunita poskytuje prostor pro výměnu informací souvisejících se stavebnictvím, architekturou a designem.

 

svetlotechnika - vypracujeme svetlotechnický posudok pre Váš projekt.

Výhodný predaj bytov Bratislava ponúka developer FINEP v rámci projektu Jégého alej IV!

Klimatizácie Daikin

Pri výbere klimatizácie dajte na kvalitu. Vyberte klimatizáciu Daikin.

© 2018  

Vytvorilo stavebnictvo.sk | partner : stavebnikomunita.cz |

  Používa

Symboly  |  Nahlásiť problém  |  Podmienky služby