Bratislava, 25. januára 2024  Slovensko vstupuje do roku 2024 s očakávaním dynamických zmien a nových výziev v oblasti ekonomiky, investícií, komerčných nehnuteľností a ESG[i] faktorov. Ministerstvo financií SR predpovedá zrýchlenie rastu reálneho HDP a klesanie úrokových sadzieb. Investičný trh smeruje k rovnováhe, pričom vznikajú nové príležitosti s pridanou hodnotou. Medzinárodná konzultantská spoločnosť Colliers vypracovala správu týkajúcu sa 10 predikcií na rok 2024, ktoré sú odhadom budúcich udalostí v slovenskom ekonomickom a obchodnom prostredí.

Richard Urvay, riaditeľ Colliers na Slovensku hovorí: „Rok 2024 bude pre Slovensko kľúčový. Investície do komerčných nehnuteľností bude naďalej ovplyvňovať najmä výška kľúčových úrokových sadzieb, ale aj stagnujúca dôvera zahraničných inštitucionálnych investorov investovať na Slovensku.“

1. Rast HDP

Predpokladá sa zrýchlenie rastu reálneho HDP

V nasledujúcom roku sa na Slovensku očakáva zrýchlenie ekonomickej aktivity. Vláda už oznámila reguláciu cien energií v snahe udržať ich nezmenené, čo by mohlo mať pozitívny krátkodobý vplyv na rast HDP prostredníctvom spotreby domácností. Dodatočný príspevok k HDP bude pochádzať z prebiehajúcej investičnej činnosti podporovanej EÚ fondami. V dôsledku spomalenia hospodárskeho rastu v Európe sa predpokladá pomalšie tempo rastu vývozu v porovnaní s dovozom. Ministerstvo financií SR predpokladá, že reálny rast HDP v roku 2024 dosiahne 2,7 %.

2. Miera inflácie

Úrokové sadzby sa znížia vďaka zmierneniu inflačných tlakov

Očakáva sa, že ohlásená silná regulácia cien energií bude mať výrazný vplyv na mieru inflácie. Ministerstvo financií SR predpokladá, že priemerný rast cien v roku 2024 dosiahne 3,2 % oproti 10,7 % v roku 2023. Napriek tomu budú tlaky na jadrovú infláciu pretrvávať v dôsledku faktorov, ako je napätá situácia na trhu práce a rast nominálnych miezd. V prvej polovici roka sa neočakáva žiadne znižovanie úrokových sadzieb, kým sa nepotvrdí trvalý pokles inflácie. Erste Group Research predpokladá, že úrokové sadzby začnú klesať v júni, pričom v roku 2024 by malo dôjsť k zníženiu v celkovej výške 75 bázických bodov.

3. ESG kritériá

Kľúčový strategický element pri rozhodovaní o investíciách

Keďže generácia Z sa stáva najväčšou časťou pracovnej sily, dôležitosť dodržiavania ESG kritérií exponenciálne narastá a stáva sa kľúčovým strategickým elementom
v investičnom rozhodovacom procese. Developeri berú do úvahy princípy ESG a snažia sa získať zelené certifikáty pre všetky svoje nové projekty, aby zabezpečili súlad s požiadavkami trhu. Napriek tomu je objem zastaraných nehnuteľností na trhu, ktoré nie sú v súlade s ESG, na Slovensku stále značný. Očakáva sa, že majitelia týchto budov budú čeliť väčším výzvam pri získavaní potenciálnych nájomcov a investorov.

4. Investície

Cenotvorba smerujúca k rovnováhe

V nasledujúcom roku sa predpokladá, že sa ceny aktív na investičnom trhu budú naďalej upravovať smerom k realistickejším hodnotám a rovnováhe. Očakáva sa, že vyrovnávanie cien bude viesť k vyššej aktivite na trhu, keďže kupujúci budú pod tlakom pri umiestňovaní kapitálu a predávajúci budú čeliť splácaniu úverov a refinancovaniu.
Vo všetkých sektoroch by mali dominovať príležitosti s pridanou hodnotou zahrňujúce aj nový smer, „brown-to-green“ konverzie existujúcich aktív. Priemyselné a logistické priestory zostanú preferovaným typom aktív pre domácich aj zahraničných investorov
s ešte hlbšou špecializáciou, vrátane takých nehnuteľností, ako sú dátové centrá, chladené/tmavé sklady, a pod.

5. Kancelársky segment

Pozícia moderných kancelárskych priestorov na trhu sa posilňuje

Na rozdiel od predchádzajúcich rokov nie je dynamika dopytu v sektore kancelárií v plnej miere pokrytá ponukou. Vzhľadom na to, že v roku 2024 sa neočakáva dokončenie žiadnych projektov, trhová pozícia v segmente prémiových kancelárskych priestorov sa posunie v prospech prenajímateľov. Pokles neobsadenosti je očakávaný v prípade projektov klasifikovaných ako A+, konkrétne tých, ktoré spĺňajú požiadavky ESG a nachádzajú sa v CBD.

6. Nutnosť renovácií

Výzva pre zastarané priestory

Staršie kancelárske priestory štandardu A a B sa na druhej strane nachádzajú v oveľa náročnejšej situácii, nakoľko nevyhovujú korporátnym štandardom najväčších nájomcov a súčasne zaťažujú svojich klientov výrazne vyššími prevádzkovými nákladmi v porovnaní s novšími udržateľnými projektmi. Niektoré z najmenej efektívnych projektov budú s najväčšou pravdepodobnosťou nútené buď absolvovať zásadnú rekonštrukciu, alebo zmeniť svoj súčasný spôsob využitia.

7. Aktivita v priemysle

Aktivita na trhu v celom regióne sa ochladzuje

Celková priemyselná aktivita v regióne strednej a východnej Európy vykazuje známky ochladenia. Očakáva sa, že Slovensko bude tento trend nasledovať počas celého roka 2024. Miera neobsadenosti mierne vzrastie, čo bude viesť k stabilizácii a postupnému obratu z trhu orientovaného výlučne na prenajímateľov na trh priaznivejší pre nájomcov.  Aktivita na trhu bude udržiavaná najmä vo východnej časti krajiny vďaka projektom spoločnosti Volvo a Bosch, ako aj na juhozápade, kde čínska spoločnosť Gotion High Tech a slovenský partner InoBat podpísali memorandum o výstavbe závodu na výrobu batérií pre elektromobily (EV) s cieľom začať výrobu v roku 2026.

8. Priemysel na východe Slovenska

Východné Slovensko – nová oblasť záujmu

Očakáva sa, že aktivita vo východnej časti krajiny zostane silná vďaka investíciám spoločností Volvo a Bosch a ich dodávateľským reťazcom. Celkovo región získava svoje momentum a stáva sa centrom nových developerských aktivít vďaka silnému dopytu, ľahšej dostupnosti pracovnej sily a podporným programom vlády. V Košickom
a Prešovskom kraji je v súčasnosti v aktívnej výstavbe celkovo viac ako 68 100 m2 priemyselných plôch. Ďalších 413 000 m2 je v štádiu plánovania.

9. Retail parky

Význam retail parkov rastie

Počas prvých 9 mesiacov boli na Slovensku uvedené do prevádzky tri nové retail parky s prenajímateľnou plochou 17 800 m2. Išlo o Spektrum Retail Park v Rimavskej Sobote (6 000 m2), OC Klokan v Chorvátskom Grobe (3 700 m2) a OC Island v Trnave (8 000 m2).
V súčasnosti sa pripravuje ďalších 55 000 m2, prevažne v menších regionálnych mestách, čo ilustruje dominanciu tohto konceptu v rámci pripravovaných developerských projektov. Predpokladá sa, že retail parky budú v priebehu budúceho roka naďalej priťahovať dopyt nájomcov, čo bude mať za následok rast nájomného, ktoré by malo podľa prognóz dosiahnuť dvojciferné hodnoty. Očakáva sa, že aj niektorí tradiční maloobchodní prevádzkovatelia presunú svoje koncepty do tohto segmentu z dôvodu nižších nákladov v porovnaní s nákupnými centrami.

10. Expanzia supermarketov

Konkurencia v segmente supermarketov sa zahrieva

Portugalská skupina supermarketov Jeronimo Martins očakáva, že do konca roka 2024 otvorí svoje prvé predajne na Slovensku v rámci expanzie svojho poľského diskontného reťazca Biedronka. Svoj vstup na trh plánuje najprv v severovýchodnej časti krajiny
v blízkosti poľských hraníc a zameria sa na malé, strategicky umiestnené predajne, ktoré budú určené pre obyvateľstvo neobsluhované väčšími reťazcami. Najväčší maloobchodný reťazec s potravinami na Slovensku Lidl v reakcii na silnejúcu konkurenciu oznámil stratégiu expanzie do menších miest a obcí v snahe predbehnúť nového účastníka na trhu. Zameranie na menšie obce vo všeobecnosti odráža širší trend v maloobchode s potravinami. Keďže väčšie mestá sú saturované, maloobchodníci sa čoraz viac orientujú na menšie lokality, kde hľadajú nové príležitosti.

Koniec-

[i] ESG (environmental, social, governance) - ochrana životného prostredia, spoločensky zodpovedné správanie a etické a transparentné riadenie firmy