Stredná a východná Európa (CEE) zaznamenala v roku 2025 rozhodujúci zlom, keď prešla od vyčkávania k realizácii a objem investícií v šiestich kľúčových trhoch regiónu vzrástol na 11,6 miliardy EUR, čo predstavuje medziročný nárast o 31 % podľa údajov spoločnosti Colliers. Oživenie bolo poháňané disciplinovaným úverovaním, stabilizáciou cien a návratom likvidity, ktoré čoraz viac viedli domáci a regionálni investori.

Po dvoch rokoch útlmu opäť nabrali na sile kľúčové sektory. Kancelárie sa opäť dostali do popredia v rámci CEE, keď sa stabilizovala hodnota nehnuteľností v lokalitách s obmedzenou ponukou v centrálnych obchodných štvrtiach. Priemysel a logistika naďalej ťažili z dlhodobej predvídateľnosti príjmov a odolnosti výrobného sektora, hotely zaznamenali úplné oživenie cestovného ruchu a retail parky opäť preukázali svoju obranyschopnosť v priebehu hospodárskych cyklov.

Charakteristickou črtou roku 2025 bola mimoriadna úloha domáceho kapitálu, najmä z Česka a Poľska, ktorý zaplnil priestor po opatrnejších globálnych investoroch. Táto zmena nielen udržala tok transakcií, ale aj preformovala investičnú dynamiku regiónu.

Česko stanovilo historický rekord

Česko sa stalo výnimočným hráčom, keď dosiahlo rekordný objem investícií vo výške 4,3 miliardy EUR, čo je najviac v jeho histórii. Trh bol prevažne poháňaný domácimi realitnými fondmi a súkromným kapitálom, čo vytvorilo vzácnu stabilitu a rýchle vykonávanie transakcií aj napriek globálnej neistote. Českí investori kapitál tiež exportovali do celého regiónu, kde získali takmer 600 miliónov EUR v Poľsku a 266 miliónov EUR na Slovensku, čím posilnili pozíciu Česka ako jedného z najodolnejších investičných ekosystémov v Európe.

Uzavreté transakcie na konci kvartálu odhaľujú likviditu poľského trhu

Poľsko si udržalo svoju pozíciu regionálnej veľmoci s transakciami v hodnote 4,5 miliardy EUR. Hoci celkové objemy vyzerali slabšie, základná dynamika sa výrazne posilnila, pričom takmer 40 % transakcií bolo uzatvorených v 4. štvrťroku, keď sa vrátila cenová transparentnosť. Domáci kapitál dosiahol historické maximum takmer 860 miliónov EUR, pričom dopyt po kanceláriách, logistických portfóliách, retail parkoch a aktívach v sektore bývania zostal stabilný.

Likvidita sa opäť obnovuje v celom regióne

V celej strednej a východnej Európe sa výrazne zlepšili podmienky financovania. Prime yields sa vo veľkej miere stabilizovali, úverové trhy sa opäť otvorili, banky prejavili obnovený záujem o zdroj príjmov triedy A a samotné realitné dlhy sa stali konkurencieschopným investičným produktom. Vysoko profilové transakcie – od pražského Palladia a Myslbeku po prelomový predaj a spätný leasing Eko Okna v Poľsku – potvrdili, že ceny sa stabilizujú v oblasti prvotriednych retailových priestorov zmiešaného využitia a logistických platforiem zameraných na výrobu, čo udáva tón pre začiatok roka 2026.

Maďarsko sa dostalo na úroveň 0,8 mld. EUR, podporené oživením trhu s kancelárskymi priestormi, silným cestovným ruchom a rastúcim záujmom výrobného priemyslu spojeným s ázijskými dodávateľskými reťazcami elektrických vozidiel. Rumunsko s 0,5 miliardami EUR zaznamenalo veľmi silné výsledky najmä v oblasti logistiky, zatiaľ čo Slovensko sa priblížilo k 1 miliarde EUR, a to najmä vďaka konsolidácii retailu a core transakciám v sektore priemyslu a logistiky. Slovenský trh zaznamenal vysokú likviditu predovšetkým vďaka dôvere regionálnych investorov, pričom investori z regiónu CEE tvorili až 57 % celkového objemu investícií. Bulharsko si udržalo stabilnú úroveň 0,4 miliardy EUR, pričom dôvera investorov sa posilnila pred prijatím eura v januári 2026.

Výhľad na rok 2026: Stabilný rast

Do budúcnosti Colliers prognózuje mierny nárast objemu investícií v roku 2026. Rozdiely medzi cenami ponuky a dopytu sa naďalej zmenšujú, banky sú naďalej ochotné poskytovať úvery na prvotriedne aktíva s dlhodobým príjmom a investori sú čoraz viac ochotní financovať transakcie s jednoaktívami core a core+. Obnovené postavenie strednej a východnej Európy ako európskeho bezpečného útočiska priťahuje kapitál hľadajúci trhy, kde stále prioritne záleží na trvácnosti príjmov, raste nájmov a fundamentálnych ukazovateľoch. S klesajúcou infláciou, postupným znižovaním úrokových sadzieb a opätovným fungovaním úverových trhov stojí stredná a východná Európa na prahu samonosného oživenia. Ako ukázal rok 2025, keď sa aktíva dostanú na trh za ceny odrážajúce trhové podmienky, obchodujú sa rýchlo a rozhodne.

„To, čo sme videli v roku 2025, nebol návrat k rozmachu, ale návrat k realizmu,“ poznamenal Grzegorz Sielewicz, Head of Economic & Market Insights CEE Colliers. „Investori sa opäť vracajú na trh strednej a východnej Európy, pretože ceny, financovanie a základné ukazovatele nájomcov sa konečne zosúladili.“