Trhy s kancelárskymi nehnuteľnosťami v šiestich hlavných mestách strednej a východnej Európy^[i] čelia výrazným zmenám a výzvam. Najnovšia analýza spoločnosti Colliers: Vývoj kancelárskych trhov v CEE, poukazuje na rozdiely v dynamike výstavby, prenájmu, cenotvorby i rastu dopytu po udržateľných nehnuteľnostiach.

Výstavba a ponuka

Výstavba kancelárskych priestorov zaznamenáva v regióne odlišné tempo. Sofia zažíva silný rast, najmä v segmente budov štandardu A. Naopak, Praha, Varšava, Bukurešť a Budapešť zaznamenávajú utlmenú výstavbu, pričom v Bratislave sa po silnom roku 2023 realizujú iba menšie butikové projekty. V Poľsku je nová výstavba mimo Varšavy výnimočná, s výnimkou miernej aktivity v Krakove. Nedostatok novej ponuky znižuje možnosti pre nájomcov a zvyšuje tlak na kvalitu existujúcich nehnuteľností.

Udržateľnosť a kvalita

Vo všetkých šiestich metropolách sa udržateľnosť stáva normou. Zelené certifikáty ako LEED, BREEAM či DGNB sú čoraz bežnejšie. V Bratislave sa kladie dôraz na najvyššie certifikačné štandardy vrátane projektov s geotermálnym vykurovaním. Tento trend sa prejavuje aj v renovácii starších budov a zvyšujúcom sa rozdiele medzi prémiovými a staršími nehnuteľnosťami štandardu B.

Dopyt po kvalite a flexibilite

Nájomná aktivita v regióne sa stabilizovala. Nájomcovia čoraz viac uprednostňujú kvalitu, lokalitu a udržateľnosť pred rozhodnutiami založenými na nákladoch. V Bratislave a ďalších metropolách verejný sektor vystupuje ako nový významný nájomca, pričom v Maďarsku sa stáva aj vlastníkom kancelárskych budov. Záujem o flexibilné kancelárske priestory rastie naprieč celým regiónom v súvislosti s prechodom na hybridný spôsob práce. Sofia z hľadiska podielu flexibilných priestorov v regióne vedie, zatiaľ čo v Prahe dochádza k expanzii pod vedením dominantného miestneho prevádzkovateľa.

Nájomné podmienky sa vyvíjajú. V Prahe sa nové nájomné zmluvy často uzatvárajú na 7–10 rokov, čo odzrkadľuje investície do kvalitného vybavenia. Varšava vykazuje podobný trend, zatiaľ čo nájomcovia v Bukurešti hľadajú väčšiu flexibilitu nájomných zmlúv vrátane klauzúl o vypovedaní a možností úpravy priestorov.

Prémiové priestory získavajú na hodnote

Rozdiel medzi nájmom za nehnuteľnosti štandardu A a B sa prehlbuje. V Bratislave, Sofii aj Prahe dosahujú novšie budovy triedy A+ výrazne vyššie nájmy. Certifikované nehnuteľnosti si účtujú tzv. „zelenú prémiu“, zatiaľ čo budovy bez certifikácie môžu čeliť zníženej atraktivite a výnosnosti so zľavou za neekologickosť. V niektorých mestách, ako Praha a Varšava, developeri ponúkajú vyššie príspevky na fit-out pri nových budovách, čím sa zvyšuje ich konkurenčná výhoda.

Obsadenosť a výhľad do budúcnosti

Praha si dlhodobo udržiava nízku mieru neobsadenosti okolo 7–8 %. Bratislava a Budapešť zaznamenávajú dynamickejší vývoj v dôsledku starších budov triedy B. Naproti tomu v Sofii a Bukurešti sa po pandémii neobsadenosť postupne znižuje. Do budúcnosti sa očakáva, že záujem o kvalitné, dobre situované a ESG kompatibilné kancelárie bude rásť, zatiaľ čo staršie budovy môžu čeliť potrebe výrazných investícií alebo konverzií. V priebehu roka sa kancelárske trhy v krajinách CEE-6 budú naďalej prispôsobovať meniacim sa potrebám nájomcov a ekonomickej realite.

[i] CEE-6: Bratislava, Budapešť, Bukurešť, Praha, Sofia a Varšava