Náročné podmienky budú v regióne EMEA[i] pretrvávať, ale v blízkej budúcnosti sa predstava o výnosoch pravdepodobne vyjasní.

• Priemyselné a logistické nehnuteľnosti (I&L), a rezidenčné nehnuteľnosti sú najlepšími investičnými voľbami pre rok 2024, kancelárske budovy klesajú na tretie miesto. Investori hľadajú v každom sektore nové stratégie.

• ESG[ii] je stále viac neoddeliteľnou súčasťou rozhodovania o investíciách, nakoľko investori hľadajú možnosti pre navýšenie hodnoty.

• Väčšie a likvidnejšie hlavné mestá Európy dominujú vo voľbe investorov pre rok 2024, pričom medzi šesť najatraktívnejších patria Londýn, Paríž a Berlín spolu s Mníchovom, Madridom a Amsterdamom.

BRATISLAVA, 11. december 2023 | Globálny investičný výhľad na rok 2024, ktorý priniesla spoločnosť Colliers, odhaľuje, že náročné trhové podmienky budú v regióne EMEA pretrvávať aj v roku 2024, hoci sa predstava o výnosoch pravdepodobne vyjasní a zmenšovanie rozdielov medzi ponukou a dopytom. Nižšia investičná aktivita (nedostatok zrealizovaných transakcií) mala za následok problémy pri stanovovaní cien nehnuteľností. Keďže investori naďalej hľadajú stabilitu, sektory I&L a rezidenčných nehnuteľností sú vo veľkej miere ich najlepšou voľbou pre nasledujúci rok.

V preferenciách investorov pre rok 2024 vyniká šesť trhov: Londýn, Paríž, Berlín, Mníchov, Madrid a Amsterdam. Spojené kráľovstvo zažilo najrýchlejšiu korekciu cien, čo viedlo aj k najväčšiemu zvýšeniu investičnej aktivity v roku 2023. Tento trend bol zaznamenaný tiež v Nemecku. Ďalšia aktivita sa pravdepodobne objaví v prvom polroku 2024, keď sa predstavy predávajúcich a kupujúcich ohľadom ceny ešte viac priblížia.

Príležitosti sa budú aj naďalej objavovať, pretože problémy nútia firmy uvoľňovať svoj kapitál formou predaja a spätného prenájmu a realitné fondy čelia tlaku vyplácania. Navyše rekordný podiel investorov (25 %) uviedol v prieskume uplatňovanie stratégií predajov a akvizícií založených na ESG - nárast oproti 10 % spred dvoch rokov. V dôsledku toho prichádza na trh vlna predajov a príležitostí pre navýšenie hodnoty nehnuteľnosti, s investormi získavajúcimi kapitál na konverzie budov z hnedých (zastaraných a nedostatočne využívaných budov) na zelené (ekologicky a energeticky účinné budovy).

„Od investorov sme sa dozvedeli, že stabilita je pre nich kľúčová. V súvislosti s predpokladanými vyššími úrokovými sadzbami na dlhšie obdobie, z dôvodu boja proti inflácii, sa očakávania kapitálových trhov zmierňujú. Väčšia istota spolu so zjemnením základného ocenenia nehnuteľností by mohla byť hnacím motorom pre dodatočný objem transakcií v budúcom roku. Najlepšiu pozíciu budú mať tí investori, ktorí budú pripravení rýchlo reagovať na vytvorené príležitosti," povedal Luke Dawson, riaditeľ globálnych a EMEA kapitálových trhov v spoločnosti Colliers.

Trvalý záujem o I&L vedúci k partnerstvám

Dopyt po všetkých segmentoch I&L je a zostane vysoký. Obmedzená ponuka štandardných produktov poskytuje solídnu ochranu pre ich trhovú hodnotu, čo vedie stále viac investorov k preskúmaniu špecializovaných podsektorov súvisiacich s rozvojom e-commerce a jeho dodávateľským reťazcom, vrátane chladeného skladovania, ľahkého priemyslu a výroby. Dodatočné protekcionistické opatrenia pre priemysel a zvyšujúce sa náklady na energiu budú povzbudzovať viac onshoringových a nearshoringových[iii] operácií.

„Mnoho investorov vníma, že  I&L aktíva poskytujú väčšiu stabilitu a potenciál rastu vzhľadom na ich silné fundamenty a štrukturálne faktory. Vzhľadom na menší počet veriteľov a vyššie úverové náklady vidíme, že investori združujú kapitál a vytvárajú aliancie a spoločné podniky s partnermi, ktorí majú odborné znalosti v oblasti špecializovaných alebo podsektorových trhov," povedal Damian Harrington, riaditeľ oddelenia prieskumu globálnych a EMEA kapitálových trhov v spoločnosti Colliers.

Demografické a ekonomické faktory udržiavajú atraktivitu rezidenčného sektoru

Podobne ako I&L, aj sektor bývania preukázal väčšiu odolnosť, podporovanú silnými vyhliadkami. Investori očakávajú, že nerovnováha medzi ponukou a dopytom spôsobená rastom počtu obyvateľstva a problémami s dostupnosťou bývania (ponuky, cena), bude naďalej podporovať tento sektor aj v blízkej budúcnosti. U mnohých pretrváva záujem investovať kapitál do alternatívnych tried bývania, ako sú študentské ubytovne a domovy pre seniorov, obe prepojené na fundamentálne demografické trendy. Vyšší potenciál rastu majú tiež budovy na prenájom (BTR), pretože vysoké ceny a úroky hypotekárnych úverov držia domácnosti, študentov a mladých profesionálov v oblasti nájmu.

Zväčšovanie rozdielu medzi najlepšími a ostatnými kancelárskymi nehnuteľnosťami

Kým fundamentálna potreba kancelárií zostáva zachovaná, európski investori sústreďujú svoj záujem na prémiové priestory a príležitosti pre navýšenie hodnoty nehnuteľnosti. Cieľom je, aby kvalita aktív zodpovedala meniacim sa potrebám nájomcov a zamestnancov. Prieskum spoločnosti Colliers ukázal, že takmer 80 % investorov očakáva, že kancelárie s certifikátom udržateľnosti budú mať vyššiu hodnotu, pričom 65 % verí, že v regióne EMEA bude ich hodnota navýšená o viac ako 5 %.

„Dostupnosť  prémiových (uhlíkovo neutrálne / ESG) priestorov v dobrej lokalite zostane nízka, zatiaľ čo rozdiel v hodnote medzi tými najlepšími priestormi a zvyškom sa bude aj naďalej zväčšovať. To by malo prispieť k zvýšenému dopytu po starších budovách, kde sú investori schopní vygenerovať hodnotu v konverziách z „hnedých“ budov na „zelené“. Rekonštrukcie a zmeny účelu aktív s cieľom splniť kritériá udržateľnosti alebo slúžiť novému účelu sa stanú významným hnacím faktorom aktivity v budúcom ako aj v ďalších rokoch," dodal Harrington.

„Cesta k zotaveniu trhu nehnuteľností v jednotlivých sektoroch bude vo svete rozdielna a nerovnomerná. Podobnosti sú evidentné pri hoteloch a maloobchode, kde sa darí nízkonákladovému segmentu, keďže sa spotrebitelia zasiahnutí infláciou snažia kontrolovať svoje náklady a luxusnému segmentu, ktorý je ťahaný bonitnejšími zákazníkmi. Nevýrazný stredný trh ťažko získava investorov, a ak áno, tak len s  výraznými zľavami. V rýchlo sa meniacom prostredí je pre stratégie investorov s cieľom generovať hodnotu kľúčové porozumieť trhom a jednotlivým triedam aktív na detailnejšej úrovni ," uzavrel Dawson.

[i] Európa, Stredný Východ a Afrika

[ii] environmentálne, sociálne a riadiace factory, ktoré sa používajú k meraniu udržateľnosti a spoločenského dopadu spoločnosti

[iii]Prostriedky na znižovanie rizík dodávateľského reťazca. Onshoring je vnútroštátne vyčlenenie procesu do nízkonákloadovej lokácie Nearshoring prebieha v susedných štátoch daného štátu.