Kancelársky a industriálny segment hlási historické míľniky.

Rok 2025 priniesol na slovenský realitný trh najvyšší investičný objem za posledné desaťročie. Podľa analýzy spoločnosti Colliers dosiahli transakcie celkovú hodnotu 973 miliónov eur, pričom takmer 93 % tohto objemu tvoril inštitucionálny kapitál. K výraznému oživeniu prispela stabilizácia výnosov (prime yields), silná regionálna aktivita investorov a vysoká koncentrácia transakcií v retailovom a industriálnom sektore.

Investičný trh: Retail dominuje a výnosy sú stabilné

Najväčší podiel na investičnom trhu tvoril v roku 2025 segment retailu, ktorý predstavoval 43 % celkového objemu investícií. Medzi najvýznamnejšie obchody patrili akvizícia Bory Mall, Tesco portfólia či logistických centier Amazon a DSV. Dominancia retailu bola výsledkom kombinácie stabilných výnosov, rekonfigurácie spotrebiteľského správania a rastúceho záujmu o retailové parky, ktorých výkonnosť je na slovenskom trhu dlhodobo nadpriemerná.

Investori boli motivovaní stabilnými výnosmi a rastúcim apetítom po aktívach s potenciálom zhodnotenia. Prime yields zostali medziročne bez zmeny, čo pomohlo zvýšiť transparentnosť a znížiť riziko pri rozhodovaní investorov:

Až 57 % transakcií realizovali investori z regiónu CEE, najmä z Česka. Regionálna prevaha vysvetľuje stabilne nízku volatilitu investičného správania, keďže investori v regióne dobre poznajú lokálne trhové parametre, legislatívne prostredie aj rizikové faktory.

Kancelársky trh: Rekordná lízingová aktivita napriek útlmu výstavby

V kancelárskom segmente Bratislava dosiahla historicky najvyššiu úroveň lízingovej aktivity, ktorá prekročila hranicu 271 000 m². Tento nárast predstavuje medziročné zvýšenie o tridsaťpäť % a vychádza najmä z výraznej prevahy renegociácií, ktoré tvorili sedemdesiat % všetkých transakcií. Nájomcovia tak reagujú na nedostatok novej ponuky a zároveň si stabilizujú svoje nákladové prostredie v čase vysokej neistoty.

Ponuka nových kancelárskych projektov je mimoriadne obmedzená, keďže developeri už niekoľko rokov neštartujú špekulatívnu výstavbu a nové projekty realizujú najmä na základe predprenajatých kapacít. Vo výstavbe sa nachádza iba 17 400 m^¸2, čo je hlboko pod dlhodobým priemerom.

Neobsadenosť na trhu klesla na 14,09 %, pričom najlepšie výsledky opäť dosahujú budovy najvyššieho štandardu A+, ktoré sú neobsadené len na úrovni 8,27 %. Vyššie nájomné v segmente premium odráža dopyt firiem po kvalitnejších priestoroch.

Industriálny trh: Silný záver roka a rekordný dopyt poháňaný renegociáciami

Priemyselný sektor bol v roku 2025 charakteristický mimoriadne silným záverom roka. Celkový ročný dopyt dosiahol 532 100 m², pričom samotný štvrtý kvartál generoval viac ako 301 000 m² a prevýšil súčet prvých troch štvrťrokov. Renegociácie tvorili polovicu všetkých transakcií, čo je priamym dôsledkom globálnych výziev automobilového priemyslu, ktorý čelí obchodným bariéram, kolísajúcemu dopytu po elektromobiloch a napätým dodávateľským reťazcom. Nájomcovia preto v roku 2025 uprednostňovali predĺženie existujúcich zmlúv pred expanziou.

Neobsadenosť industriálnych priestorov klesla na 7,4 %, pričom až 98 % dokončených nových budov bolo vopred prenajatých. Developeri sa zameriavajú najmä na projekty na mieru, keďže špekulatívna výstavba v prostredí zvýšenej opatrnosti nenachádza dostatočnú podporu financovania. Celková výmera moderných priemyselných priestorov sa zvýšila na 4,84 milióna m².

Retail: Silná transformácia pod vplyvom rastúcich životných nákladov

Retailový trh prešiel v roku 2025 výraznou transformáciou spôsobenou vládnymi konsolidačnými opatreniami, zvýšením DPH na 23 % a rastúcou infláciou. Spotrebiteľské správanie sa presunulo smerom k diskontným formátom, čo viedlo k posilneniu reťazcov ako Biedronka či Woolworth. Najvýraznejším trendom bola expanzia retailových parkov, ktoré sa stali dominantným formátom novej výstavby, zatiaľ čo segment veľkých nákupných centier stagnoval. Počas roka bolo otvorených viacero retailových projektov naprieč Slovenskom a do roku 2026 sa očakáva ďalších 60 000 m².

Rok 2025 potvrdil stabilitu slovenského realitného trhu napriek makroekonomickým výzvam. Investičné objemy, rekordná aktivita v kancelárskom sektore, silný záver roka v industriálnom segmente a rýchla transformácia retailu ukazujú, že trh je schopný flexibilne reagovať na zmeny a zároveň si udržiavať svoju dlhodobú odolnosť.