Očakávame, že v roku 2020 bude značná miera aktivity na trhu pochádzať z renegociácií a predĺženia nájmov a nie z nových transakcií a predprenájmov. Môže dôjsť k situácii, že spoločnosti, ktoré budú nútené zmenšovať svoje priestory, budú ponúkať ich podnájom. Podmienky nájomných zmlúv budú zo strany majiteľov nehnuteľností, bánk a investorov dodatočne kontrolované, aby sa obmedzilo riziko trvalo udržateľného príjmu.

Aké je postavenie prenajímateľov?

Prenajímatelia môžu čeliť situácii, kedy niektorí nájomcovia prehodnocujú svoje realitné stratégie z hľadiska zmeny pôdorysu (smerom nahor alebo dole), alebo hľadajú flexibilnejšie či hybridné riešenia, ktoré im v prípade potreby do určitej miery umožnia rozšíriť sa a upraviť zmluvu. Pre trh s kancelárskymi investíciami to predstavuje istú výzvu, pretože rovnako, ako pre všetky typy nehnuteľností, je hodnota do značnej miery daná dĺžkou a zmluvnými podmienkami príjmu/nájomcu.

Ako reagujú nájomcovia?

Jedným z najdôležitejších zistení z nášho globálneho prieskumu je, že ľudia by po ústupe epidémie COVID-19 radi pracovali z domu 1 až 2-krát do týždňa. Sme presvedčení, že je dôležité overiť celý rad scenárov, ktoré treba pripraviť, aby bolo možné vyvážiť a správne prispôsobiť veľkosť pracoviska v správnej chvíli. Nástroj, ktorý ponúka spoločnosť Colliers s názvom „Rebalance your Workplace Planner“ umožňuje organizáciám byť agilnými a proaktívnymi, a pritom reagovať na neznámy súbor ekonomických a zdravotných premenných.

Medzi hlavné zistenia správy patrí:

• Niektoré sektory budú zasiahnuté viac ako iné. Treba viac času na pochopenie toho, ako bude vyzerať budúcnosť. Zmena je síce vždy prítomná, avšak druh krízy, miera zmeny, ktorú prinesie a jej skutočná globálna povaha vytvárajú ohromnú množinu premenných, čo veľmi sťažuje predpovedanie zmysluplných výstupov.
• V kancelárskom sektore veľmi dobre rozumieme tlaku, pod ktorým sa spoločnosti nachádzajú a ako veľmi je lákavé robiť rýchle a emocionálne rozhodnutia. Prenajímatelia a nájomníci vo veľkej miere vedú otvorené rokovania o tom, ako napredovať v týchto ťažkých časoch.
• Najbežnejšie sa v celom regióne ponúkali odklady nájomného a ďalšie stimuly, menej sa rokovalo o znižovaní nájomného. Na druhej strane, tieto ústupky prenajímateľov sa pretavili do predĺženia nájomných zmlúv o primerané obdobie.
• Vzhľadom na dobrú úroveň trhovej aktivity v regióne v posledných rokoch a za predpokladu, že sa budú uplatňovať bežnejšie päťročné nájomné zmluvy, očakávame, že v roku 2020 bude značné množstvo aktivity na trhu pochádzať z renegociácií a predĺženia nájmu, skôr ako z nových nájmov a predprenájmov. Ide o transakcie, pri ktorých môže existovať menší tlak na rozhodnutie, kým nebude situácia jasnejšia. Existuje tiež veľká šanca, že v prípade, že sa spoločnosti budú musieť zmenšiť, zaznamenáme ďalšie ponuky podnájmov.
• Nájomné zmluvy budú podrobené ďalšiemu dohľadu zo strany majiteľov nehnuteľností, bánk a investorov, aby sa obmedzilo riziko udržateľného príjmu. Podobne ako na trhu s prenájmami došlo aj k spomaleniu investičnej činnosti. To opäť súvisí čiastočne s nejasnosťou, kedy sa trhy stabilizujú, ale so skutočnosťou, že investori neboli schopní cestovať a prezrieť si potenciálne investičné príležitosti. Po opätovnom otvorení trhov očakávame oživenie transakcií v druhej polovici roka.

Kancelársky trh v hlavných mestách strednej a východnej Európy - Q1 2020

Celkový počet moderných kancelárskych priestorov v 14 hlavných mestách strednej a východnej Európy dosiahol na konci 1. štvrťroka takmer 26,4 milióna štvorcových metrov. V 1. štvrťroku 2020 developeri dokončili viac ako 288 000 štvorcových metrov. V súčasnosti je vo výstavbe viac ako 3,6 milióna štvorcových metrov, ktoré majú byť uvedené na trh v priebehu nasledujúcich 2 až 3 rokov.

Najväčšiu ponuku moderných kancelárskych priestorov v regióne sme zaznamenali vo Varšave (5,6 milióna m²), Budapešti (3,7 milióna m²) a v Prahe (3,7 milióna m²).

Najväčší prírastok plochy v 1. kvartáli 2020 sme zaznamenali v Bukurešti (78 000 m²), potom v Belehrade (48 000 m²) a Budapešti (45 560 m²).

Najväčšie množstvo rozostavaných moderných kancelárskych priestorov na konci 1. štvrťroka 2020 bolo vo Varšave (792 800 m²), Budapešti (582 000 m²) a Bukurešti (380 000 m²).

Pokiaľ ide o trend prírastku plôch (medziročné porovnanie), rast zaznamenali iba Riga a Bratislava. Aktivita vo Varšave, Prahe, Kyjeve, Tirane a Bukurešti klesla.

Richard Urvay, riaditeľ Colliers International hodnotí aktuálnu situáciu na kancelárskom trhu v Bratislave: „Prenajímatelia sa v značnej miere snažili vyjsť v ústrety nájomcom, ktorých fungovanie zasiahla koronakríza. Výmenou za predĺženie nájmu ponúkli napríklad úľavy na nájomnom. Predpokladáme preto, že v nadchádzajúcom kvartáli budú tvoriť značnú časť transakcií na trhu s administratívnymi priestormi práve renegociácie nájomných zmlúv.

Čo sa týka nových projektov, niektoré boli dočasne pozastavené, avšak väčšina projektov vo výstavbe by mala byť dokončená a odovzdaná do užívania podľa pôvodného plánu.“

Celú správu si môžete stiahnuť z webovej stránky Colliers International tu.