Počas obdobia nasledujúcich 6 – 12 mesiacov by mala byť skvelá príležitosť pre investovanie do nehnuteľností. Medzinárodný kapitál zostáva opatrný, preto budú výzvy pretrvávať.

V prvej polovici roka 2024 vzrástol objem investícií v strednej a východnej Európe (CEE) medziročne o približne 29 %. Pozitívne smerovanie je rozdielne od európskych a globálnych výsledkov, kde je aktivita podľa predbežných štatistík stále utlmená. Vzhľadom na súčasné podmienky očakávame, že objemy v roku 2024 by mohli dosiahnuť cca 5,5 mld. eur, čo je približne polovica 10-ročného priemeru, odhaľuje spoločnosť Colliers vo svojej najnovšej správe "H1 2024 Investment Scene".

Prime yields za 1. polrok 2024

Vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok dát o transakciách na trhu, najmä v kľúčovej, resp. prvotriednej časti trhu, stále zachováva rozdiel medzi kupujúcimi a predávajúcimi pri stanovovaní cien. Náklady na financovanie sa v súčasnosti pohybujú v rozmedzí 5,00 - 5,75 %, čo je spôsobené zvýšenými úrokovými sadzbami, ako aj úrokovými swapmi, ktoré sa v poslednom období zmiernili. V porovnaní s inými trhmi v západnej Európe, ako je napríklad Nemecko, bola v CEE za posledných 12 - 18 mesiacov zaznamenaná nižšia korekcia cien, čo spolu s ďalšími faktormi môže viesť k pomalšej transakčnej aktivite počas roku 2024.

Miera rastu objemu investícií v CEE

(1. polrok 2024 oproti 1. polroku 2023 a 1. polroku 2022)

Objemy za 1. polrok 2024 v CEE patrili k najnižším v histórii, hoci v porovnaní s aktivitou za posledných 12 mesiacov a s európskymi a globálnymi výsledkami vykazovali pozitívny trend. Poľsko si s takmer 50 % podielom zabezpečilo väčšinový podiel na regionálnych objemoch, pričom miestna aktivita sa v druhom štvrťroku výrazne zvýšila. Po utlmenej aktivite v minulom roku zaznamenali niektoré trhy výrazný medziročný rast. V celom regióne sa výsledky veľmi líšili, od 55 % medziročného poklesu aktivity na Slovensku až po 150 % medziročný rast v Rumunsku. V priemere sa objemy za región medziročne zvýšili o 29 %, ale oproti 1. polroku 2022 klesli o 41 %.

„V prvom polroku bolo na Slovensku zaznamenaných veľmi málo uzatvorených transakcií, ale aktivita bola aj napriek tomu pomerne intenzívna. Vzhľadom na kvalitu investičných príležitostí, ktoré sú v súčasnosti na trhu (aj off-market aj on-market), očakávame oživenie aktivity na trhu v druhom polroku a následne uvidíme, či sa prejaví počtom uzatvorených transakcií ešte v tomto roku alebo začiatkom budúceho roka,“ ozrejmuje lokálnu situáciu Ignacio Gomez, riaditeľ investičného oddelenia Colliers na Slovensku.

Nedostatok dát o transakciách na miestnych trhoch predlžuje obdobie zisťovania cien a výrazné oživenie naďalej závisí od zlepšenia ekonomického, inflačného a úrokového prostredia. Súlad s ESG stratégiami a ďalšie špecifické témy pre sektor alebo krajinu naďalej ovplyvňujú rozhodnutia kupujúcich aj predávajúcich.

Toky v CEE podľa sektorov (%)

Podiel kancelárskych transakcií celosvetovo aj v CEE klesá. V 1. polroku 2024 predstavovali 31 % celkových objemov, zatiaľ čo maloobchodné transakcie si udržali najväčší podiel na objemoch s 32 %. Na tretiu priečku sa s 24 % podielom zaradili industriálne a logistické nehnuteľnosti.

V tomto roku sa v regióne zatiaľ uskutočnili len tri transakcie nad 200 mil. eur. Najväčšia sa týkala portfólia kancelárskych priestorov a ďalšie dve boli z maloobchodného sektora - portfólio retail parkov a nákupné centrum.

Toky v CEE podľa pôvodu kupujúceho (%)

V 1. polroku 2024 bol najaktívnejší kapitál z krajín CEE-6[1] s takmer 50 % podielom na celkových objemoch v regióne. Najvyšší podiel objemov si zabezpečil český kapitál s 36 %. Kapitál Spojeného kráľovstva získal ďalších 19 % a za ním nasledoval iný európsky kapitál (18 %) a iný regionálny kapitál CEE (13 %).

Medziročný rast nájomného a 12-mesačné prognózy spoločnosti Colliers

Pri pohľade na polročné údaje vidíme, že kombinácia spomalenia ponuky a stáleho dopytu spolu s infláciou a stabilizáciou nákladov viedla k stabilnejšiemu rastu nájomného za posledných 12 mesiacov, až na niekoľko výnimiek. V mnohých prípadoch však ide o pomalšie tempo ako v predchádzajúcom období (najmä v sektore I&L).

Výhľad do budúcnosti je v závislosti od jednotlivých sektorov alebo dynamiky trhu zmiešaný a pohybuje sa medzi ďalším rastom nájomného alebo stabilnejším výhľadom. Spomaľujúca sa ponuka na mnohých trhoch alebo sektoroch bude postupne znižovať neobsadenosť, čo ďalej podporí rast nájomného, najmä v prípade nových priestorov, ktoré ponúkajú najvyššiu kvalitu v najvyhľadávanejších lokalitách a ktoré vykazujú vyššiu úroveň súladu s ESG.

[1] Slovensko, Česko, Maďarsko, Rumunsko, Bulharsko, Poľsko