Industrial Research Forum prináša súhrn údajov o trhu so skladovými a výrobnými nehnuteľnosťami v 3. štvrťroku 2025.

• Celková ponuka moderných priemyselných priestorov triedy A dosiahla 4,67 milióna m²
• Celkový dopyt klesol medziročne aj medzikvartálne na 58 500 m²
• Čistý dopyt, teda bez renegociácií zmlúv, dosiahol 44 700 m²
• Miera neobsadenosti oproti predchádzajúcemu kvartálu mierne stúpla na 7,72 %
• Na trh bolo v Q3 2025 dodaných 28 000 m²
• Veľkosť priemyselných priestorov vo výstavbe dosiahla 311 400 m², z čoho až 58 % priestorov je vopred zazmluvnených
• Najvyššie dosahované nájomné (prime rent) na Slovensku je 5,40 eur mesačne za m²

„Globálne riziká vrátane obchodných sporov medzi veľmocami a ciel zavedených v USA, regionálnych výkyvov v dopyte po elektromobiloch a dočasných prerušení v dodávkach polovodičov a kritických surovín pre batérie majú významný dopad na globálny automobilový priemysel. Keďže slovenská ekonomika patrí medzi krajiny s vysokou závislosťou od automobilového priemyslu a výroba áut tvorí významnú časť priemyslu a exportu, tieto globálne vplyvy sa priamo a citeľne premietajú aj do slovenského priemyselného trhu. Sledujeme pokles nových dopytov, tlak na zmenšovanie prenajatých plôch a renegociáciu podmienok. Napriek tomu výstavba pokračuje, a to aj špekulatívne, pretože Slovensko si vďaka konkurencieschopným nájmom a strategickej polohe naďalej udržiava záujem domácich aj zahraničných developerov.“

komentuje Tomáš Horváth, Director - Industrial Agency zo spoločnosti Colliers.

 

CELKOVÁ PONUKA PRIEMYSELNÝCH PRIESTOROV NA SLOVENSKU

 

Celková plocha moderných priemyselných priestorov určených na prenájom na Slovensku dosiahla 4,67 milióna m². Na trh bolo dodaných 28 000 m² v 5 budovách, pričom 57 % z týchto priestorov bolo v čase dokončenia pred-prenajatých.

 

Najväčšou dokončenou priemyselnou budovou v treťom kvartáli 2025 bola budova v Logistickom parku Vedos Petrovany od developera Vedos s výmerou takmer 10 000 m². Druhým najväčším projektom bol VGP Park vo Zvolene, ktorý priniesol na trh ďalších 5 600 m² moderných skladových a výrobných priestorov.

 

 

PROJEKTY VO VÝSTAVBE

 

Na konci tretieho štvrťroka 2025 prebiehala na Slovensku výstavba celkovo 311 400 m² priemyselných priestorov, čo predstavuje nárast v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka. Väčšina týchto projektov má plánovaný termín dokončenia ešte v priebehu tohto roka, pričom takmer 58 % (t. j. 181 500 m²) je už vopred zazmluvnených. Najväčší záujem o priestory vo výstavbe prejavujú najmä logistické spoločnosti (3PL), firmy z automobilového sektora a výrobné podniky.

 

V treťom kvartáli 2025 sa začala výstavba dvoch nových budov s celkovou výmerou 21 600 m². Napriek celkovému poklesu dopytu po skladových priestoroch sa niektorí developeri rozhodli pre špekulatívnu výstavbu, teda bez vopred dohodnutých nájomcov.

DOPYT

 

Celkový (hrubý) dopyt po priemyselných priestoroch dosiahol v treťom štvrťroku 2025 úroveň 58 500 m², realizovaných prostredníctvom 14 transakcií. Tento objem predstavuje medziročný pokles a zároveň potvrdzuje pokračovanie oslabenej aktivity, ktorú sme zaznamenali už na začiatku roka.

 

Renegociácie tvorili približne 24 % z celkového dopytu, teda 13 800 m². Čistý dopyt, bez započítania renegociácií, predstavoval 44 700 m². Nové nájomné zmluvy sa podieľali na tomto objeme 28 300 m², zatiaľ čo zvyšných 13 500 m² pripadalo na pred-prenájmy.

 

Z geografického hľadiska dominoval Bratislavský kraj, ktorý zaznamenal najvyššiu úroveň aktivity.

 

Najvýznamnejšími transakciami tretieho kvartálu boli pred-prenájom slovenskej e-commerce spoločnosti Dedoles, ktorá si prenajala 7 500 m² v logistickom parku pri Trnave a renegociácia spoločnosti DSV zaoberajúcej sa službami 3PL, ktorá si prenajala 7 000 m² v logistickom parku pri Senci.

 

 

NEOBSADENOSŤ

 

Na konci tretieho štvrťroka 2025 dosiahla miera neobsadenosti priemyselných priestorov úroveň 7,72 %, čo predstavuje nárast o 1,66 percentuálneho bodu oproti predchádzajúcemu kvartálu a viac ako 100 % nárast v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka. Ide o najvyššiu mieru neobsadenosti zaznamenanú za posledných päť rokov.

 

Na trhu je aktuálne k dispozícii približne 360 300 m² voľných priestorov. Najväčší podiel z tejto ponuky sa nachádza v Trnavskom kraji, ktorý predstavuje až 27 % z celkového objemu neobsadených plôch, nasledovaný Senec Area so 17 % podielom.

 

NÁJOMNÉ

 

Najvyššie dosahované nájomné priemyselných a logistických nehnuteľnosti (tzv. prime rent) na Slovensku dosiahlo v tomto kvartáli hodnotu 5,40 eur/m²/mesiac. Vo vybraných lokalitách sa pohybuje od 4,00 – 4,40 eur/m²/mesiac v závislosti od atraktivity a dostupnosti voľných priestorov v danej lokalite. Výška nájomného za kancelárske priestory v rámci priemyselných budov dosahuje 9,00 – 11,00 eur/m²/mesiac. Priemerná výška servisných poplatkov sa pohybuje okolo 1,00 eur/m²/mesiac.

 

 

MAPA SLOVENSKA ROZDELENÁ NA SUBMARKETY

 

Dosiahnuteľné nájomné za m²

 

Industrial Research Forum

Industrial Research Forum bolo založené v roku 2025 s cieľom poskytovať čo najúplnejšie, najpresnejšie a najtransparentnejšie dáta o vývoji slovenského trhu so skladovými a priemyselnými nehnuteľnosťami. Členovia Industrial Research Forum, spoločnosti Cushman & Wakefield, iO Partners, 108 Real Estate a Colliers, zdieľajú základné informácie o vývoju trhu a veria, že založenie Industrial Research Forum prispeje k zlepšeniu transparentnosti trhu.

Pre ďalšie informácie kontaktujte členov Industrial Research Forum:

Definície:

Moderná priemyselná budova triedy A

• Minimálna výška 8 metrov
• Nosnosť podlahy od 5t / m²
• Zaizolované a vykurované priestory
• Aspoň jeden dock-in a drive-in

Celková výmera:

Moderné skladové a výrobné priestory triedy A stavané a vlastnené developerom alebo investorom za účelom prenájmu tretím stranám. Nezahŕňa nehnuteľnosti vlastnené koncovým používateľom.

Nová ponuka:

Nová ponuka zahŕňa vyššie spomenuté priestory dokončené v danom období, vrátane kancelárskych priestorov v rámci tej istej budovy. Budova je dokončená nadobudnutím kolaudačného rozhodnutia.

Typy nájomných zmlúv:

• Pred-prenájom – prenajatie priestorov pred dokončením budovy
• Nový nájom – prenajatie priestorov v existujúcej budove
• Expanzia – rozšírenie priestorov existujúceho nájomcu
• Renegociácia – predĺženie nájmu existujúcich priestorov

Dopyt:

Dopyt je celková prenajatá plocha za určité obdobie. K realizovaniu dopytu dochádza v momente, keď je podpísaná zmluva o prenájme alebo zmluva o budúcom prenájme, tzv. pred-prenájom. Započítavané sú iba dlhodobejšie prenájmy (viac ako jeden rok). Hrubý dopyt zahŕňa aj renegociácie. Čistý dopyt oproti tomu započítava iba nové zmluvy, pred-prenájmy a rozšírenie priestorov v rámci existujúcich zmlúv.

Najvyššie dosiahnuteľné nájomné:

Predstavuje najvyššie nájomné, ktoré je možné ku koncu sledovaného štvrťroku dosiahnuť za skladové priestory najvyššej kvality a technickej špecifikácie v najatraktívnejšej lokalite na trhu. Nájomné je uvedené pre jednotky s 5 000 – 10 000 m² hrubých vnútorných plôch, so stropnou výškou aspoň 8 metrov, využívanou primárne na distribúciu, skladovanie alebo výrobu s dĺžkou nájmu aspoň 5 rokov.

Miera neobsadenosti:

Podiel fyzicky voľných priestorov v dokončených budovách z celkovej výmery skladových a priemyselných priestorov vrátane kancelárskych priestorov v rámci priemyselných budov.

 

COPYRIGHT © INDUSTRIAL RESEARCH FORUM 2025

Táto publikácia je vlastníctvom Industrial Research Forum, nesmie byť kopírovaná, reprodukovaná ani ďalej šírená v akejkoľvek podobe alebo akýmikoľvek prostriedkami, či už ako celok alebo jej časť, bez uvedenia Industrial Research Forum ako zdroja informácie. Informácie obsiahnuté v tejto tlačovej správe sú orientačné a boli získané zo zdrojov považovaných za dôveryhodné. Industrial Research Forum nepreberá zodpovednosť za škodu alebo stratu spôsobenú akoukoľvek neúmyselnou nepresnosťou v tejto správe.