Stavebný dozor - odborný garant pri stavbe uskutočňovanej svojpomocne

1. Základné informácie pre stavebníkov
Realizácia rodinného domu je náročný proces, ktorý si vyžaduje odbornú znalosť mnohých odborov stavebníctva. Stavebník je vo vlastnom záujme povinný kontrolovať prácu dodávateľov. Na kontrolu činností, akými sú príprava pozemku, výber dodávateľov, koordinácia jednotlivých prác, dozor nad použitím predpísaného materiálu a celkovým dodržiavaním podmienok stavebného povolenia, nutne potrebuje kvalifikovaného odborníka s príslušným vzdelaním – stavebný dozor. Výber kvalitného stavebného dozoru má pre investora aj pre jeho peňaženku veľký význam.

2. Kedy, ako a koho poveriť výkonom funkcie stavebného dozoru?
Stavebný dozor je fyzická osoba vykonávajúca dozornú, resp. kontrolnú činnosť pri uskutočňovaní stavieb. Stavebný dozor je odborne spôsobilá osoba, ktorá musí mať oprávnenie na výkon tejto činnosti podľa osobitných predpisov a je zapísaná v registri odborne spôsobilých osôb. Register je verejný zoznam, ktorý vedie Slovenská komora stavebných inžinierov. Každá odborne spôsobilá osoba zapísaná v registri má pridelené registračné číslo, ktoré sa uvádza v preukaze odbornej spôsobilosti a na pečiatke. Stavebný dozor pri svojej činnosti používa na osvedčovanie pravosti písomností odtlačok svojej pečiatky (okrúhlej) a vlastnoručný podpis.

Funkciu stavebného dozoru stavebný zákon vyžaduje len pre jednoduché stavby, drobné stavby a ich zmeny, ak stavebník stavia sám pre seba svojpomocne. V tomto prípade stavebný dozor vykonáva odborné vedenie uskutočňovania stavby. Pre vybrané jednoduché a drobné stavby postačí, ak stavebník zabezpečí kvalifikovanú osobu, ktorá spĺňa zákonom určené požiadavky na vzdelanie a na odbornú prax (ak stavebník sám nespĺňa uvedené požiadavky).

Výkon stavebného dozoru pre ostatné stavby stavebný zákon nevylučuje, ale nevyžaduje. V týchto prípadoch nemožno stavať svojpomocne, zhotovovať stavbu môže iba fyzická, resp. právnická osoba, ktorá má oprávnenie na vykonávanie stavebných prác. Tieto stavby musí viesť stavbyvedúci. Stavebný dozor zastupuje záujmy investora, nevedie výstavbu, iba dozerá na správny priebeh prác a na dodržanie zmluvných podmienok.

Pôsobenie stavebného dozoru jednoznačne prispieva k zvyšovaniu kvality a hospodárnosti stavebnej činnosti. Platí pravidlo, že je lacnejšie zaplatiť odborníka, ktorý nám ustriehne peniaze, ako vynakladať veľké peniaze na zbytočne predraženú a zdĺhavú realizáciu. Aj keď niektoré stavebné realizačné firmy ponúkajú svoj stavebný dozor, je lepšie zaistiť si nezávislý stavebný dozor, ktorý s dodávateľskou firmou nemá nič spoločné. Za stavebný dozor si síce budeme musieť priplatiť, ale táto investícia istotne nebude zbytočná.

Výber vhodnej osoby na stavebný dozor je veľmi dôležitý. Zoznam osôb oprávnených na výkon stavebného dozoru s uvedením kontaktov nájdeme na internetovej stránke Slovenskej komory stavebných inžinierov, meno vhodnej osoby stavebníkovi poskytnú aj príslušné stavebné úrady. Stavebný úrad možno požiadať aj o zoznam stavieb, na ktorých vybratá osoba v minulosti už vykonávala stavebný dozor.

Stavebník so stavebným dozorom uzatvára zmluvu na výkon stavebného dozoru a odborného poradenstva. Zmluva musí okrem zmluvných strán obsahovať predmet zmluvy (rozsah stavby), spôsob uskutočnenia prác (určí sa frekvencia výkonu dozoru na stavbe a zoznam predpisov, ktoré musí stavebný dozor dodržiavať), spolupôsobenie stavebníka (vymenujú sa dokumenty, ktoré stavebník poskytne stavebnému dozoru na výkon jeho úlohy), čas plnenia (dátum začiatku a konca vykonania stavebného dozoru), cena plnenia a spôsob splácania, podmienky na fakturáciu (termín splatnosti faktúr a pod.), záväzok pristúpiť na zmenu zmluvy (ak sa zásadne zmenia východiskové podklady rozhodujúce pre uzavretie zmluvy) a všeobecné dohody (začiatok platnosti zmluvy, počet kópií a pod.).

Ak stavebník bude stavať sám pre seba svojpomocne, stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba je účastníkom stavebného konania. Osobu navrhnutú na výkon činnosti stavebného dozoru musí stavebník oznámiť v žiadosti o stavebné povolenie príslušnému stavebnému orgánu. Stavebný úrad poskytne stavebníkovi tlačivo Vyhlásenie stavebného dozoru, resp. kvalifikovanej osoby (o zabezpečovaní odborného vedenia stavby). Tlačivo stavebník po vyplnení priloží k žiadosti o stavebné povolenie. Stavebný orgán v stavebnom konaní preskúma, či je zabezpečené odborné vedenie uskutočňovania stavby stavebným dozorom, resp. kvalifikovanou osobou.

3. Povinnosti stavebného dozoru
Povinnosti stavebného dozoru určuje stavebný zákon, ktorý požaduje, aby stavebný dozor sledoval spôsob a postup výstavby, či sa stavba uskutočňuje podľa schválenej projektovej dokumentácie a podľa stavebného povolenia. Stavebný dozor zodpovedá za zabezpečenie súladu priestorovej polohy s dokumentáciou stavby a za dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu. Je spoluzodpovedný za dodržanie podmienok územného rozhodnutia a stavebného povolenia. Vplýva na odstránenie nedostatkov, ktoré na stavbe zistil (ak chyby nemožno odstrániť v rámci výkonu stavebného dozoru, bezodkladne ich oznámi stavebnému úradu). Sleduje, či pri realizácii nie je ohrozená bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci, či nedochádza k ohrozeniu alebo poškodeniu životného prostredia nad mieru ustanovenú osobitnými predpismi a či nie sú ohrozené iné verejné záujmy.

Stavebný dozor sa pred začatím stavebných prác oboznámi s podkladmi, na ktorých základe sa pripravuje realizácia stavby (s projektom, obsahom zmlúv a obsahom stavebného povolenia), zabezpečí zápis do stavebného denníka o prevzatí staveniska, kontrolne zameria terén pred začatím prác, stará sa o systematické doplňovanie dokumentácie (podľa ktorej sa stavba realizuje). Dôležitou povinnosťou stavebného dozoru je priebežná kontrola (kontrola tých častí diela, ktoré sa v ďalšom postupe zakryjú alebo sa stanú neprístupnými), preberanie prác (eviduje výsledky kontrol v stavebnom denníku) a kontrola odstraňovania chýb a nedorobkov zistených pri preberaní. Sleduje, či sa vykonávajú predpísané skúšky materiálov, konštrukcií a prác. Vyžaduje doklady o preukázaní zhody výrobkov na stavbu. Kontroluje aj postup prác podľa časového plánu stavby, riadne uskladnenie materiálov, strojov a zariadení na stavenisku. Dáva súhlas na začatie realizácie rozličných prác. V prípade nedodržania technologických postupov, príslušných noriem, kvality prác, nedodržania bezpečnosti práce a podmienok stavebného povolenia môže realizáciu stavebných prác aj zastaviť.

Stavebný dozor v spolupráci s autorom stavebného diela rieši technické otázky (napr. v prípade nevyhnutnej zmeny navrhnutých stavebných materiálov), pričom v plnej miere zastupuje investora tak, aby celkové náklady stavby neprekročili schválený rozpočet, nepredlžovala sa lehota výstavby a nezhoršovali sa parametre stavby. Bezodkladne musí informovať investora o všetkých závažných okolnostiach. Kontroluje vecnú a cenovú správnosť oceňovaných podkladov a platobných dokladov a ich súlad s podmienkami zmlúv.

Súčasťou výkonu stavebného dozoru je kontrola vedenia stavebného denníka. Stavebný denník pri jednoduchých stavbách, drobných stavbách a ich zmenách uskutočňovaných svojpomocne vedie stavebník (pri stavbách uskutočňovaných zhotoviteľom ho vedie stavbyvedúci) po celý čas výstavby od prvého dňa prípravných prác na stavenisku až po odstránenie nedostatkov skutočného realizovania stavby podľa podmienok kolaudačného rozhodnutia.

Stavebný dozor musí pripraviť podklady na odovzdanie a prevzatie dokončenej stavby. Ide o komplex výkresov so zakreslenými zmenami (ktoré sa vykonali počas realizácie stavby), zoznam zabudovaných strojov a zariadení (vrátane osvedčení o akosti a kompletnosti, atestov, návodov na montáž, údržbu a obsluhu), doklady o zaškolení obsluhy, osvedčenia o akosti materiálov a konštrukcií, doklady o preukázaní zhody výrobkov, zápisnice, protokoly o vykonaných skúškach použitých materiálov, správy o vykonaných skúškach, prehliadkach vyhradených technických zariadení, pasporty, revízne knihy vyhradených technických zariadení, stavebné denníky, geodetickú dokumentáciu, stanovisko k skutočnému stavu platieb, protokol o komplexnom vyskúšaní. Po skončení stavebných prác stavebný dozor kontroluje vypratanie staveniska. Zúčastňuje sa na kolaudačnom konaní a dozerá na odstránenie kolaudačných chýb. Pre stavebníka zabezpečí vydanie kolaudačného rozhodnutia.

Dobrý autorský dozor je zárukou toho, že stavba sa zrealizuje kvalitne, načas a že financie, ktoré investor do výstavby vloží, vynaložia sa rozumne a nepresiahnu dohodnutý rozpočet.
Slovník pojmov

stavebník – fyzická alebo právnická osoba, pre ktorú sa stavba pripravuje, zhotovuje a ktorá financuje jej realizáciu, po dokončení stavby sa stáva vlastníkom stavby;
jednoduché stavby – stavby na bývanie s menšou zastavanou plochou ako 300 m² a maximálne s jedným nadzemným podlažím (môžu mať podkrovie), stavby na individuálnu rekreáciu, stavby zariadenia staveniska a prízemné stavby so zastavanou plochou menšou ako 300 m² a s výškou menšou ako 15 m, oporné múry, podzemné stavby, pokiaľ ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m² a hĺbka 6 m;
drobné stavby – majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu, prízemné stavby so zastavanou plochou max. 25 m², výškou max. 5 m, podzemné stavby so zastavanou plochou max. 25 m² a hĺbkou max. 3 m;
kolaudačné konanie – proces preverovania dokončeného stavebného diela, vykonáva ho stavebný úrad, ktorý vydal stavebné povolenie;
kolaudačné rozhodnutie – povoľuje sa užívanie stavby na určený účel, určia sa podmienky užívania stavby.

4. Cena stavebného dozoru
Cena stavebného dozoru sa určuje individuálne podľa zložitosti technického prevedenia stavby a zodpovedá v zásade pri občasnom stavebnom dozore cca 0,7% rozpočtových nákladov ceny stavby.
( Prípadne sa cena stáleho stavebného dozoru určí individálne podľa dohody. )
Príklad výpočtu ceny stavebného dozoru :

● cena stavby za 100.000 Eur = cena stáleho stavebného dozoru cca 2.300 Eur (minimálne 2,3% z ceny stavby)

● cena stavby za 100.000 Eur = cena občasného stavebného dozoru cca 700 Eur (minimálne 0,7% z ceny stavby)
z toho :
- pravidelné občasné kontroly kvality a BOZP na stavbe – 10 x po 50 Eur = 500 Eur
- zápisy do stavebného denníka, kontrola faktúr a staveb. materiálu = 100 Eur
- zastupovanie stavebníka na stav. úrade, účasť na stavebnom a kolaudačnom konaní = 50 Eur
- príprava dokumentácie a podkladov ku kolaudačnému konaniu = 50 Eur

(+ ďalšie výdavky treba zahrnúť - dopravné náklady, kancelárske potreby, réžia)

5. Výkony vedenia uskutočňovania stavby stavebným dozorom
Pôsobenie stavebného dozoru jednoznačne prispieva k zvyšovaniu kvality a hospodárnosti stavebnej činnosti. Platí pravidlo, že je lacnejšie zaplatiť odborníka, ktorý nám ustriehne peniaze, ako vynakladať veľké peniaze na zbytočne predraženú a zdĺhavú realizáciu. Aj keď niektoré stavebné realizačné firmy ponúkajú svoj stavebný dozor, je lepšie zaistiť si nezávislý stavebný dozor, ktorý s dodávateľskou firmou nemá nič spoločné. Za stavebný dozor si síce budeme musieť priplatiť, ale táto investícia istotne nebude zbytočná.

Výber vhodnej osoby na stavebný dozor je veľmi dôležitý. Zoznam osôb oprávnených na výkon stavebného dozoru s uvedením kontaktov nájdeme na internetovej stránke Slovenskej komory stavebných inžinierov, meno vhodnej osoby stavebníkovi poskytnú aj príslušné stavebné úrady. Stavebný úrad možno požiadať aj o zoznam stavieb, na ktorých vybratá osoba v minulosti už vykonávala stavebný dozor.
Stavebník so stavebným dozorom uzatvára zmluvu na výkon stavebného dozoru a odborného poradenstva. Zmluva musí okrem zmluvných strán obsahovať predmet zmluvy (rozsah stavby), spôsob uskutočnenia prác (určí sa frekvencia výkonu dozoru na stavbe a zoznam predpisov, ktoré musí stavebný dozor dodržiavať), spolupôsobenie stavebníka (vymenujú sa dokumenty, ktoré stavebník poskytne stavebnému dozoru na výkon jeho úlohy), čas plnenia (dátum začiatku a konca vykonania stavebného dozoru), cena plnenia a spôsob splácania, podmienky na fakturáciu (termín splatnosti faktúr a pod.), záväzok pristúpiť na zmenu zmluvy (ak sa zásadne zmenia východiskové podklady rozhodujúce pre uzavretie zmluvy) a všeobecné dohody (začiatok platnosti zmluvy, počet kópií a pod.).

Ak stavebník bude stavať sám pre seba svojpomocne, stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba je účastníkom stavebného konania. Osobu navrhnutú na výkon činnosti stavebného dozoru musí stavebník oznámiť v žiadosti o stavebné povolenie príslušnému stavebnému orgánu. Stavebný úrad poskytne stavebníkovi tlačivo Vyhlásenie stavebného dozoru, resp. kvalifikovanej osoby (o zabezpečovaní odborného vedenia stavby). Tlačivo stavebník po vyplnení priloží k žiadosti o stavebné povolenie. Stavebný orgán v stavebnom konaní preskúma, či je zabezpečené odborné vedenie uskutočňovania stavby stavebným dozorom, resp. kvalifikovanou osobou.

V zmysle § 44 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších zmien a doplnkov (Stavebný zákon) môže jednoduché stavby a ich zmeny uskutočňovať stavebník sám pre seba svojpomocou, ak vedenie ich uskutočňovania vykonáva stavebný dozor.

Stavebný zákon v § 139b uvádza, že jednoduché stavby sú:

stavby na bývanie, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a ktoré majú jedno nadzemné podlažie; môžu mať aj podkrovie,
stavby na individuálnu rekreáciu,
prízemné stavby a stavby dočasných objektov zariadenia staveniska, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a výška nepresahuje 15 m,
oporné múry,
podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a hĺbka nepresahuje 6 m.

Náplň činnosti stavebného dozoru. Stavebný zákon kladie v § 45b na osobu vykonávajúcu činnosť stavebného dozoru tieto požiadavky:

1. sleduje :
• spôsob a postup uskutočňovania stavby tak, aby sa zaručila bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci,
• riadnu inštaláciu a prevádzku technického vybavenia na stavbe
• odborné ukladanie stavebných výrobkov a hmôt a vhodnosť ich použitia,
• odborné ukladanie strojov a zariadení,
• vedenie stavebného denníka,

2. zodpovedá :
• za súlad priestorovej polohy stavby s projektovou dokumentáciou,
• za dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu

3. spoluzodpovedá za dodržanie podmienok rozhodnutí vydaných na uskutočnenie stavby,

4. vplýva na odstránenie závad, ktoré na stavbe zistil. Ak nie je možné závady odstrániť v rámci výkonu stavebného dozoru, bezodkladne ich oznámi stavebnému úradu.

Nezabudnite :
Kvalitný stavebný dozor Vám stráži kvalitu stavby a aj VAŠE peniaze !